2017年就要过去了，大家都在总结一年之得失，明源君也来总结下这一年的地产行业。
明源君认为，2017年的地产行业，可以概括为以下10个关键词。
01
变天
对于房地产来说，政策就是天。
2017年的调控和之前不一样，这是大家都能感觉到的。但是直到大会开完，中央再次明确未来方向之后，许多人才真正确定：房地产是真的变天了。
一、 各种调控之外，过去的很多根本制度正在发生变化
比如，预售制度之前是我国地产行业的基本制度之一，里面蕴含着很多红利。
预售让快周转成为可能。用3个月时间做好售楼处，可以开始预售了。
预售是一个加杠杆的过程，用1个亿可以撬动10个亿甚至更多的资金。
但是现在，逻辑变了。
南京已经有40余幅地块必须现房销售，广东省鼓励推行现房销售……
现房销售严格执行之后，3个月、6个月开盘根本不可能了，没有资金实力的开发商没法做房地产了。
二、 现在开始，要按照新的逻辑，去获取新的红利
新时代，地产行业最大的逻辑是：打击短线，欢迎房企和投资者长线经营获得利润。
地产人可以做些什么事情？有5条路：
1、满足客户的改善需求，造更好的房子
中央报告指出现阶段的主要矛盾是“人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。
2、和政府合作做廉租房、微利房项目，自己做公寓等出租房项目
中央报告提出要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”
3、做产业地产，工业园、农业园、高新园区、商住产一体化等等
中央报告提出要“创新、协调、绿色、开放、共享，新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。”
4、在都市圈里做特色小镇，做城市运营，捞取长期红利
中央报告提出要“以城市群为主体，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。”
5、和群众一起赚钱，包括买不起房的群众，“财产性收入”大家红利均沾
中央报告提出要“拓宽居民劳动收入和财产性收入渠道”。中央报告也提出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。” 不炒房如何获得“财产性收入”？租赁reits的发行等等，应该都是可以的。
02
打交易
本轮调控最大的目的不是打房价，而是打交易。这个判断明源君2016年年底就说过。
既限制购买、也限制销售，减少买房人、也减少房屋供应，最终让交易数量和频率减少，让房价趋于稳定。这就是本轮调控的本质。总的来说，调控政策，可以分成3类：
一、 减少买房人的政策，主要就是限购、限贷。
限购直接导致有资格买房的人减少，限贷让能买得起房的人减少。
二、 减少房屋供应的政策，比如限自持。
限自持，就是让房企必须持有一定比例的住宅，只能出租不能出售，这直接减少了房屋供应。
三、同时减少买房人、房屋供应的政策。这类政策包括限商住、限售等。
以“限售”为例，2年、3年、5年不准卖，那么，进入市场的二手房自然就减少了；同时，想快进快出的投资客不会买房了，买房的人也会减少，
而“限商住”的影响也类似，开发商手中的商住无法再作为“类住宅”入市，房屋供应减少；因为要占用名额和使用全款等，当地购房者许多也不会再买商住房了。
03
租售并举
对于有抱负的房企来说，做持有、做租赁，是一道必答题。
一、 租售并举、自持，是中央的方向，不向这个方向努力，未来拿地都困难。
比如北京的“限地价+竞自持”机制，规定竞拍价达到最高限价时，开始比自持比例，自持比例最高者得；若全部自持则比拼方案。有多个地块要求房企100%自持70年。更厉害的还有“保定要求通过‘双限双竞’拿地的项目，拿证后10年不准买卖”。
政府之所以出台这样的政策，就是因为大城市房价已经太高，单靠买卖来解决住房问题，不太现实，而要靠租赁解决问题，就必须规模化、专业化。
二、 自持物业，通过租赁赚钱比开发还多，不是个传说，是真的可以实现的。
美国许多资产管理公司一管理就是几百上千亿美金的资产。而开发商的市值高的，也就2、3百亿美金。中国北京国贸三期30年不声不响干了100万平米，现在估值超过1500亿，很大，但是它没有销售额。
之前开发商不喜欢做租赁，是因为租金比较低，回报周期太长，但是现在，新的金融产品的出现，把这个问题解决了。
10月13日，新派公寓全国首单住房租赁类reits获深交所批准，拟发行金额2.7亿元；10月23日，50亿规模的“保利租赁住房reits”获上交所审议通过；10月30日，碧桂园和中信银行签约，后者将在未来3年为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元保障性基金；11月3日，建设银行深圳分行与碧桂园、万科、恒大等11家房企签署房屋租赁合作协议，推出个人住房租赁贷款“按居贷”，最高可贷100万，最长期限10年……
链家研究院的报告显示，目前中国房屋租赁市场规模是1.1万亿元，预计到2025年，将增长2.9万亿元，到2030年将超过4万亿元！
当然，要发行reits等金融产品，租赁项目必须要赚钱。
金融产品说白一点，就是可以帮你把未来几十年可能赚到的钱提前回笼。
比如新派公寓就是靠自身的运营管理和资产质量使优先档（1.3亿元）资产支持证券级获得aaa的评级，发行利率仅为5.3%，与现在首套房按揭贷款利率持平！
而如果项目运营本身收益达不到要求，就得有人提供担保才能发行。
如果你持有的公寓、酒店、商业、产业园本身不能赚钱，那么一切金融产品都是镜花水月。
04
限价
明源君之所以单独说这个政策，是因为这个政策确实非常特殊，不再属于供需市场调控的逻辑。
之前房地产变化很大，但大多还是按照同一个逻辑来的。
比如，早年的房地产供不应求，客户也不成熟，行业比较粗放，是房子就能卖出去。
那时候地产的核心逻辑就是快周转、控成本。
而到近几年，地价越来越高，改善客户增加。
地产核心逻辑逐渐变成了“充分挖掘土地价值”，做客户愿意花钱买单的“好房子”。
也就是说，周转的动作可以慢一点，投入的成本也可以多一些，只要房子好，把价格定高一些，客户愿意买单，就能获取更多利润。
而到了2016、2017年， “卖地的时候定房价”出台了2016、2017年卖出的土地，他们的价格和命运，在卖地的那一刻就已经确定。
既然不管用多长时间做房子、投入多少成本做，都只能卖那么多钱，那快周转、控成本就是必须的。
而现在，限购、限售、限卖这么严，刚需、改善逐渐成为主流客户。
可是对刚需、改善来说，他们买的是一个“家”，所以，他们会关注社区、房子里的每一个细节。
而中央报告指出，现阶段的主要矛盾是“人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。也就是说，数量并不是不够，而是质量不够好、不够平衡。也就是说未来要做好房子，比如有的地区已经规定必须做精装房。
要同时实现快周转、控成本、好房子这3个目标，难度不是一般的大。这需要房企有很强的成本能力、产品能力和强大的供应商队伍。
05
冲千亿
2017年前11个月，有14家房企破千亿。到年底，这个数字可能会变成18家乃至20家。
据明源君所知，许多百强乃至规模在100亿左右的房企，都把千亿作为自己的目标，有计划1年、2年后破千亿的，也有计划5年后破千亿的……
大家之所以都这么热衷于冲千亿，是因为没有规模已经是万万不能的。
一、 调控政策层出不穷，所有的计算都不起作用了。要真正避免风险，只剩下最后一种方式，那就是对冲。
为什么碧桂园、恒大、万科、成为中国房企的前三甲？而且2017年面对调控销售还那么好？就是因为他们项目的分布很广，一二三线、东西南北，都有。
哪里的项目处在低潮，就暂且放一放，让高潮区域的项目先卖，永远都有爆点和亮点。
而中小房企，几乎所有项目都在一个区域，在面对困境的时候无法处理。
二、 如果根据某些拿地的新规则，没有规模等实力就拿不到地了。
比如上海的“招标+拍卖”机制，规定：当土拍竞报申请房企超过3家时，则先招标，通过经济实力、技术资质、项目经验等评选出综合实力最强的3家；而后这3家房企走拍卖程序，决定最后买家。
根据上海的规则：非上市房企，50强以后的房企，没有做过装配式、绿色住宅项目的房企，基本都没戏了。
三、 当规模大到一定程度，巨头能用自己产品的全面干掉许多小房企的个性化。
中小房企过去最大的优势，在于产品、服务的灵活细分。但是当房企的规模达到数千亿乃至万亿的时候，他们的产品线就能满足任何区域、任何城市的需求，只要做选择题就可以了。
06
收并购
房企要想扩张，有2个办法，一个是自己拿地做项目，另一个就是收并购，直接获得别人的土地和项目。
在地价不断攀升的今天，收并购最大的好处在于：可以用去年乃至前年的招拍挂价格获得土地，如果对方公司本身还不错，你还可以获得一个团队。
2017年比较大的几个收并购事件包括：融创632亿收购万达89个项目；万科551亿收购广信旗下资产……融创是当之无愧的收并购之王。收并购很强的还有泰禾、阳光城等等。
今年前11个月，碧桂园已经实现销售5347.7亿，而第100强销售只有142亿，差距不是一般的大。
多位业界大佬相信，今后三年，中国房地产市场前三名房企市场份额将占30%，前十名所占份额将在40%、50%。到2020年，50强房企的门槛会跃升至1000亿，未来几年，依然会是房地产行业的收购时代。
这个过程，当然是由收并购完成。
普华永道统计显示，2017年上半年中国房企并购交易金额同比增加78.5%，数量增加24.7%。每例平均交易额在逐步上升。
当然，并购不是一个单纯的买卖，需要考虑的问题很多，比如：
双方的优势领域如何互补？如何降低运营成本，发挥出理想的协同效益？两家不同文化和背景的公司如何融合？上述这些事，都需要专业的并购团队才能够摆平。杰克.韦尔奇曾经说过：找到合适的整合经理，并购整合就完成了95%。
07
雄安新区
雄安是一个实验田，很多新政策，会从雄安开始。理解了这个，也就能理解以后的很多趋势。
具体来说，雄安有以下一些特点，可能代表着未来的趋势：
一、 深圳、浦东是为了利用外部资源，雄安是为内陆城市探路
深圳在海边、浦东也在海边，甚至滨海新区也在海边，而雄安在内陆。
作为一个新区，雄安担负着要在内陆闯出一条创新驱动发展模式的任务。专家咨询委员会副组长、中国工程院副院长邬贺铨说，“中国很多内陆城市和区域要想复制深圳或浦东比较困难，但与现在的雄安更相似，所以将来雄安走出来的路会具有更大的推广意义。”
二、 雄安新区是要稀释资源而不是集中资源
长三角、珠三角，大城市的辐射功能很强。夜晚从太空看这些区域，是一片辉煌。而京津冀地区，北京、天津的吸附能力太强，而辐射能力不足，晚上看下去，是几个很亮的点。
成立雄安新区，是为了打破这种资源的非常聚集。
雄安未来在空间布局上，将采用多中心的组团式发展模式，不会成为北京那样的单中心结构城市。
三、 要减小同一区域内大城市和不发达地区的“断崖式”差距
京津冀协同发展专家咨询委员会组长、中国工程院主席团名誉主席徐匡迪院士说雄安新区的成立目的“京津两地过于‘肥胖’，大城市病突出，特别是河北发展与两地呈现‘断崖式’差距。实现京津冀协同发展，是新形势下引领新发展、打造新增长极的迫切需要。”
也就是说，雄安成立的目的，是让大城市反哺小城市乃至农村区域。这是一种全新的定位。
四、要探索全新的城市建设模式
新区建设把城市交通、供水、供电、煤气、防灾系统均置于地下，包括高铁路线、车站，大部分市内交通也放到地下，把地面让与绿化、人的行走。届时，新区将会出现地上、地下两个雄安。地下是管廊式的基础设施和繁忙的轨道交通网络，地上是多组团集约紧凑的建筑群，以及穿插其中的步行道路、骑行道路、公交车道和大量的绿地。
08
中式崛起
住宅产品这几年最大的变化，就是中式的崛起。绿城、龙湖、泰禾乃至世茂，都在重兵中式。
之前的许多年里，以西方文化为号召的项目很多。
2000年以后，特别是2008年以后，中国人的民族自信心空前强大，中式住宅开始崛起。
要做真正的、又符合现代客户需求的中式住宅，至少要想明白2个问题：
一、 中式住宅的灵魂是什么？如何融入自己的项目？
中式建筑的灵魂是礼序（比如三进三出）、隐私（比如邻居不能看到院子）、符号，这些都要在项目里实现。
二、 如何让“中式”和现代人的需求融为一体，而没有违和感。
古代�...